Los profetas de la tierra
CPAU, Lorena Obiol
Convocados por el Área de Desarrollo Inmobiliario del CPAU (ADI), la nueva generación profesional analizó el contexto actual y reveló sus formas de hacer negocio en tiempos de crisis.
Moderados por Juan Carlos Franceschini y con la coordinación de Mario Goldman, Diego Abramzon, Darío Balán, Marcela Hojman, Damián Holsman y Silvana Parentella se reunieron el lunes 23 de septiembre a las 18 horas en el Auditorio CPAU para contar de qué manera afrontan el desafío de proyectar y construir en un contexto de alta inflación y de recesión económica como el presente.
La sexta conferencia del ciclo 2019 que organiza el Área de Desarrollo Inmobiliario (ADI) convocó a esta nueva generación de arquitectos y desarrolladores que compartieron las vicisitudes de su métier con más de 80 matriculados que vinieron a escucharlos.
Franceschini los llamó «profetas en su tierra», aludiendo al trabajo difícil y riesgoso. Pero también, al cambio de las reglas de juego: ahora se trata de convencer a los dueños de los terrenos para que ingresen en el negocio inmobiliario a cambio de aportar sus metros cuadrados. A la pregunta del moderador, Goldman —director del área de DI del CPAU— sumó la inquietud de la incidencia. «El negocio inmobiliario es un negocio de comprar o vender tierra», recordó.
«En un barrio no tradicional que empieza a desarrollarse, es razonable que la incidencia ronde el 30%. En zonas consolidadas —sobre Av. Del Libertador, por ejemplo—, quizá se pague un 50%. Nosotros no nos atamos a definir de antemano una cifra», declaró Abramzon.
«Vengo trabajando hace 20 años para que el producto importe y el diseño incida en la rentabilidad. La tierra y el costo de construcción son números que no se pueden discutir. Por eso, la arquitectura empieza a pesar en el valor final y en la velocidad de venta», agregó Parentella.
«Lo que hacemos demanda mucho tiempo. Empezamos hoy y terminamos en dos o tres años. El inversor actual prefiere elegir otras opciones, de más corto plazo. En nuestro caso, resulta difícil conseguir un grupo inversor para acceder a la tierra», sumó Hojman.
Otra dificultad de este momento es el manejo del costo de la obra. «¿Qué estrategias tienen para tratar de anclarlo y que no haya un desfasaje con lo previsto?», quiso saber Franceschini.
«Nuestro modelo se basa en el ajuste por CAC [índice de la Cámara Argentina de la Construcción], tanto para los contratos que firmamos como para las unidades que vendemos. Hay clientes que pretenden un descuento por pago cash, en dólares. ¿Qué hacemos con esos dólares? En el último tiempo, decidimos quedarnos con ellos y que el proceso devaluatorio nos juegue a favor. En general, tratamos de manejar pesos contra pesos», explicó Balán.
«Hay que ir pivoteando y ajustando porque el plan que hicimos hace cinco años no siempre queda igual. Desde 2007 a hoy probamos muchísimas combinaciones. Actualizar por CAC, cobrar cuotas en dólares... Sabemos que hay que tratar de diversificar lo más posible», aportó Holsman.
«Siempre hago contratos cortos. Llevo un excel que es una pesadilla. Y al final de la obra me voy argentinizando y vuelvo al granítico para acercarme a lo que calculamos al principio. Manejo tres índices: CAC, UOCRA y el de los metalúrgicos», agregó Parentella.
«Ese es el tema: en lugar de estar pensando en un producto mejor para el cliente o para la ciudad, nos pasamos el 90% mirando un excel en lugar de estar dibujando», se quejó Abramzon.
Cómo ganar el primer millón fue la excusa del moderador para que los desarrolladores contaran su gran salto, ese que les permitió salir de la zona de confort y que implicó, en todos los casos, asumir riesgos.
«Casualmente, tuvo que ver con otro tiempo de crisis. Veníamos de hacer un edificio de alrededor de 800 m² en Bajo Belgrano. Era el momento del cepo al dólar y nos vinieron a ofrecer un terreno casi enteramente por permuta. Sólo teníamos que pagar el 30%. El salto era enorme, íbamos a pasar de menos de 1.000 m² a 10.000 m². Fue una negociación de un año que implicó disputas internas porque además, de la posibilidad de endeudarnos, podíamos llegar a dar muchos pasos para atrás. Gracias a esa decisión hicimos MoHo, pero para poder pegar ese salto renunciamos a nuestra ganancia. Hoy estamos haciendo 30.000 m²», desmenuzó Balán.
«A veces hay que jugársela. El salto se puede pegar, pero sin equipo atrás no sirve de nada. Nosotros empezamos con edificios de 2.000 m² y pudimos pasar a 4.000 m². Después llegó el hotel, pero recién cuando tuvimos más estructura», comentó Holsman.
Pasaron más de dos horas y el público sostenía el interés. Claramente, vino a buscar respuestas a las dudas y a la incertidumbre generadas por la coyuntura. Pero hubo que poner punto final. O, al menos, puntos suspensivos hasta el próximo encuentro.
Las charlas del área de Desarrollo Inmobiliario
Durante este año 2019 se llevaron a cabo siete encuentros:
Mercado inmobiliario y actividad profesional
Miércoles 27 de marzo
Disertantes: Daniel Mintzer, Fausto Spotorno y Armando Pepe
Óptica de arquitectas y desarrolladoras
Martes 7 de mayo
Disertantes: Ana Rascovsky, Mariana Yablón, Silvana Parentella, Serenella Perreca y Daniel Mintzer
Estadísticas e inteligencia artificial para salir de la crisis
Martes 25 de junio
Disertantes: José Rozados y Germán Gómez Picasso
Continúa la incertidumbre
Martes 30 de junio
Disertantes: Agustín D’Attellis, Fausto Spotorno, José Rozados
Los espacios de trabajo en la era de la selfie: desafío y oportunidad para los arquitectos de hoy
Lunes 26 de agosto
Disertantes: Mariana Stange y Cayetana Mercé
Desarrolladores, la nueva generación
Lunes 23 de septiembre
Disertantes: Diego Abramzon, Darío Balán, Marcela Hojman, Damián Holsman y Silvana Parentella. Moderador: Juan Carlos Franceschini
Cómo enfrentar las crisis recurrentes
Martes 22 de octubre
Disertantes: Jorge Aslan, Adriana Dwek, Teresa Egozcue, Augusto Penedo y Juan Martín Urgell.
Macroeconomía y real estate
Martes 29 de octubre
Disertantes: Natalia Motyl, Fausto Spotorno, Agustín D’Attellis y José Rozados
