Del zonning funcional a la “mixtura de usos”

CPAU

La propuesta gubernamental, de generalizar la mixtura de usos en toda la ciudad, no garantiza el resultado deseado.

Las normas de uso del suelo expresan la voluntad de pasar de una zonificación según usos a un código morfológico con mixtura funcional en todo el territorio, sólo diferenciada por su gradiente o intensidad según la superficie máxima de locales. 

Al respecto, se observa la necesidad de identificar áreas homogéneas de la ciudad y definir gradientes y mixturas de usos acordes a los patrones de constitución que caracterizan las áreas identificadas. 

La característica dominante del tejido de Buenos Aires es su heterogeneidad y, por tanto, un código morfológico no puede aplicarse genéricamente sin un estudio detallado de las diferentes partes de la ciudad.

Se debería evaluar su real capacidad de transformación, y el impacto que la nueva norma generaría en sus múltiples dimensiones: sociales, económicas, funcionales y ambientales. 

Difícilmente las áreas especializadas que ya existen en la ciudad incorporen otros usos, si no se implementan instrumentos de gestión basados en procesos económicos de dinámica inmobiliaria y mercado de suelo que ameriten su desplazamiento. Resulta necesario revisar la asignación de usos con una visión complementaria, que incluya aspectos vinculados a la localización en el contexto de la estructura de la ciudad y su relación con los tejidos ya consolidados, que no generen conflictos con las dinámicas urbanas actuales ni con las futuras políticas de planificación. 
 
En la Versión 10 del CU, el mapa de usos mejora la identificación de las USB, las áreas de centralidad y subcentralidad propuestas y ratifica la linealidad de los corredores estructurantes. Sin embargo, no se puede identificar la relación entre la propuesta, el sistema de movilidad, la estructura urbana y los actuales usos del suelo. 

En este sentido, si bien se ajustaron algunos aspectos de compatibilidad e intensidad de los usos permitidos (por ejemplo, los depósitos en el Área Central), en la información recibida no se alcanza a comprender a qué propuesta de estructuración territorial corresponde el desarrollo de una mixtura de usos uniforme todo a lo largo de corredores y calles transversales actualmente discontinuos u heterogéneos (por ejemplo, en las Comunas 7 y 10, todo el desarrollo de Av. Rivadavia, calle Yerbal, calle Sanabria, Emilio Lamarca). 

En lo refiere a los indicadores máximos de estacionamiento y la política de restringir la movilidad interna con vehículo particular, el informe manifiesta la necesidad de elaboración de una norma que se aplique de manera incremental según las condiciones de accesibilidad y conectividad de cada sector de la ciudad o Comuna. Es decir, a medida que, por la implementación de acciones de mejora en los servicios de transporte público, las áreas de la ciudad adquieran progresivamente mayor conectividad y accesibilidad, los indicadores de estacionamiento pueden aumentar el grado de restricción.