"Unidades de sustentabilidad" y homogeneización del tejido

CPAU

Desconocer la ciudad existente a la hora de proponer nuevas normas para el tejido no es garantía de éxito en la conformación de la ciudad futura.

La mayor parte de la información que presenta la propuesta analizada nace de un reacomodamiento de la estructura y los contenidos del CPU vigente, mientras que las nuevas incorporaciones o modificaciones “vinculantes” –más allá de los enunciados de intención– se remiten principalmente a la eliminación del FOT y las tangentes y la graduación de mixtura de usos, con el objetivo de “devolver la homogeneidad al tejido urbano de la ciudad, generar las condiciones para una mejor convivencia entre las distintas actividades y proponer una densidad poblacional adecuada.” ^[Fuente]

Presentado como “morfológico” y a fin de superar las limitaciones del zonning funcional, el CU “borra” los anteriores distritos y propone en su lugar una nueva delimitación de “unidades de sustentabilidad” y corredores, categorizados de acuerdo a alturas máximas permitidas como principal indicador de definición volumétrica o de envolvente urbana.  

Sin embargo, a pesar de sus objetivos y el mandato de “devolver la homogeneidad al tejido urbano", y “lograr alturas fijas y homogéneas", el CU propone una normativa que en numerosos casos entra en contradicción con la ciudad existente. 

Entre las normas propuestas para los tejidos, corredores y unidades de sustentabilidad destacan algunas inconsistencias entre los objetivos de homogeneización o atenuación de las disrupciones morfológicas producidas por los códigos anteriores, y lo que efectivamente se propone en la normativa; la tensión entre la voluntad de generar un código particularizado, que se adapta a la ciudad existente, y un código de “fácil lectura para los vecinos” que establece cinco alturas máximas para todo el tejido urbano. 

En el proyecto del GCBA (tanto en la versión 9 como en la 10) no es clara la fundamentación en el trazado de las Unidades de Sustentabilidad o la relación entre ellas y los objetivos de “desarrollar el espacio público en condiciones ambientales y de seguridad” que se presentan como su propósito. Por otra parte, se pierde la relación “ancho de calle – altura máxima” del CPU, que sí tiene un fundamento ambiental, ya que regula el asoleamiento en las aceras y frentes.  

Las normas propuestas en muchos casos generarán inevitablemente nuevas disrupciones que no van a poder ser solucionadas mediante el enrase. Esto es consecuencia de la aplicación de alturas máximas como un nuevo “layer” para toda la ciudad sin estudios particularizados. Cinco tipos de Altura Máxima para casi toda la ciudad no son suficientes. Se perderían así –con el sólo propósito de uniformizar la normativa– alturas máximas existentes que se ajustan mejor al perfil consolidado de sus cuadras.
 
Se considera que el aumento de la altura permitida es negativo para el completamiento del tejido. Probablemente el caso más emblemático es el de la disrupción que resultaría de la transformación de las zonas del actual distrito R2b1 (con altura máxima permitida 13,50m), las cuales han generado una escala “amigable” de proyectos y de negocio inmobiliario de indudable interés, y que pasarían a ser Unidades de Sustentabilidad de Altura Alta (con 22m más un retiro de 4m permitidos). 

Si bien en la Versión 10 se decidió no bajar la altura en las avenidas consolidadas en la altura máxima de edificios entre medianeras del CPU, en algunas avenidas que no han sido reconocidas como “corredores” en el Plano de Edificabilidad se disminuye la altura permitida sin una clara justificación, pasando a tener la misma altura de tejido interior de las unidades de sustentabilidad donde se encuentran.  

Fuente: elaboración propia en base a esta fuente y esta otra fuente.

Un porcentaje importante de lo que actualmente es R2b1 pasaría a ser parte de las “Unidades de Sustentabilidad de Altura Baja” (USAB), con 10,5m de altura máxima. Otro porcentaje considerable se transformaría en “Unidades de Sustentabilidad de Altura Alta” (USAA), con 22m de altura habilitados. Y una fracción menor sería parte de las “Unidades de Sustentabilidad de Altura Media” (USAM), con 16,5m de altura máxima. Particularmente en las USAA y USAM, estos cambios, sumados a la liberación del FOT, probablemente tengan como resultado la repetición de tipologías compactas y la desaparición de un modo construir ciudad que ha dado muy buenos resultados en Buenos Aires.