Los mecanismos de recupero público de la valorización inmobiliaria

CPAU

El Código Urbanístico propuesto en la versión 10 no contiene ningún instrumento para el recupero público de la valorización inmobiliaria.

Los instrumentos que se abordan en la propuesta del GCBA presentan una gran disparidad en cuanto a su desarrollo y carecen de una mínima organicidad y visión de integralidad. Las relaciones entre los mismos son escasas y la mayoría no se traduce en mecanismos concretos para que logren su cometido.

Se considera de suma importancia que se hayan tratado algunos instrumentos que habilitan al recupero público de la valorización inmobiliaria (como el Derecho de Edificabilidad y la Capacidad Constructiva Transferible), a pesar de que no cuenten con:

• ciertas pautas que permitirían realizar un uso más eficaz en cuanto a su potencial de regulación y financiamiento, 
   
• criterios de manejo de los fondos generados y  
   
• la valorización por obra pública como hecho generador, tal como lo prevé el PUA (art. 23). Se sugiere, a la vez, incorporar el Banco de Inmuebles y atender así otro imperativo que establece el PUA (art. 22). 

Los problemas de acceso residencial y la inédita cantidad de vivienda en desuso ponen también de manifiesto la necesidad de incorporar mecanismos para la movilización de inmuebles ociosos y articularlos a otros instrumentos, por ejemplo, a las Áreas de Desarrollo Prioritario.

Por último, la Promoción de la Integración Socio-Urbana enuncia la posibilidad de incorporar vivienda asequible en los emprendimientos inmobiliarios, pero no menciona las pautas e incentivos urbanísticos y fiscales que serían necesarios, ni dialoga con otros instrumentos (por ejemplo, el Derecho de Edificabilidad), ni los contenidos tratados en el Título 8 bajo el título de “reurbanización e integración socio-urbana”.

Es de destacar que en la versión 10 se retira el único instrumento que oficiaba como medida de recuperación de la valorización inmobiliaria generada por mayor constructibilidad: el “pago por derecho de edificabilidad”. Este instrumento fue totalmente sustraído y los cinco hechos imponibles que se proponía legislar también están ausentes en los demás instrumentos y programas tipificados.

De este modo, y a contramano de lo que prevé el PUA en su artículo 23, la versión 10 del CU no contiene ningún instrumento para el recupero público de la valorización inmobiliaria, ya sea por cambios normativos que permitan un mayor aprovechamiento del suelo o por la inversión en obras de infraestructura que produzcan alzas en los precios del suelo.